5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其(qí)布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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